短短一个多月北京接二连三共拍出15宗地块，其中两宗限竟房，两宗共有产权房，11宗不限价商品房，由此可见2021年入市的不限价商品房居多。
就在昨天共20家房企厮杀在土拍现场，三宗地块限价住宅用地：大兴采育 ，大兴旧宫，通州台湖，总的起拍价65.56亿，最终成交总价87.04亿。
一，通州马驹桥地块
其中最值得关注的是通州马驹桥地块，居然有17家房企竞拍。
1、住总；2、越秀；3、中海；4、石榴；5、华发；6、卓越；7、旭辉；8、金地；9、龙湖；10、绿城；11、平安；12、雅居乐；13、招商；14、世茂；15、中交；16、五矿；17、首开 保利这17家房企只有一个联合体首开 保利，其余16家全是单独参与竞拍，在整个北京土拍市场上实属罕见。
不过此地块挂牌起拍价仅9亿，这也可能就是不值得联合拿地的原因，最终被绿城以13.48亿元 7%自持拿下，溢价率高达49.8%，建筑面价5万平米，抛去配建3200平米幼儿园后实际商品房建筑面积47051平米，估计会做成小高板。
按照47051平米这个建筑面价计算折合楼面价28990元，后期入市的售价在5.2万以上才有利润，目前周边在售的有万科城市之光东望，台湖金茂悦 都是限竟房 限售最高均价51585元，整体来看绿城此次拿地没有什么压力，从以下几点分析。
- 体量小没有去化压力。
- 位置好，属于通州次渠紧挨着地铁亦庄线和17号线交汇换乘站次渠站。
- 东有万科城市之光和翡翠四季别墅（售价6万） 银河湾（售价7万）的豪宅提高区域逼格。
- 南有万科城市之光东望和台湖金茂悦承托着（周边2公里比较荒凉售价还52585元网签价也得5万）限竟房。
- 西边有在售的禧瑞天著项目承托着售价（5万左右）网签价46000左右限竟房。
- 北边就是通马路向东开车20分钟到通州核心区，向西20分钟到亦庄核心区。
- 绿城是杭州房企想办法打进北京市场，这次机会千载难逢。（在北京开发过的项目屈指可数）。
绿城在北京的所有项目
综上所述绿城此次通州拿地也是势在必得，就在2月14号情人节那天绿城以63.9亿拿下昌平东小口地块，容积率2.5 总建筑面积17万平米，位置在昌平东小口森林大弟西侧，属于限竟房地块，限售最高均价5.8万/平米，加上昨天18号以67亿拿下旧宫地块（不限价商品房）容积率2.5，总建筑面积18万平米，位置在德茂小区东侧，德茂桥东南角，在这样一来绿城在北京东南西北都有项目了，可算是站稳脚跟了。
二，旧宫地块
旧宫这块地绿城拿的也是相当费劲，起拍价50亿，历经74回合终于拿下了，成交价67亿 溢价率34%，总建筑面积18万平，楼面价就比较复杂了，需要配建4080平米的幼儿园和2585平米的社区服务用房，老年活动中心，公共厕所，社区卫生服务中心，锅炉房，再生资源回收中心等等配套设施，算上这些成本楼面价差不多4万/平米了，将来的售价不会低于6万，
按照周边目前在售楼盘情况对比绿城这个项目不会入市太早，估计在2021年下半年，为什么这么说呢？
北边首开保利熙悦林语限竟房售价52000左右，不过目前高板售罄了 只剩叠拼别墅了，220-280平米。南边是中铁华侨城和园限竟房在售均价60000元，改善为主的大平层 ，面价在125-180平米 外加叠拼别墅。西边是在售的现房纯商品房中南湾，均价5万。
最主要的是周边二手房价格偏低几乎都在4万左右。
我个人觉得绿城要想打好这张牌肯定会在户型上备足了功课，根据上面信息得知限高45米，入世后肯定是15层的小高板，而且70平米以下的户型还不少，很有可能所处50平米左右的户型，
大家不要忘了大兴瀛海的中海环宇时代是如何火的，十几种户型其中43-45-48-50的户型最受欢迎，单价52000元总价230万,首付80万左右买套房，而且距离地铁口800米。
所以说绿城是杭州起价在南方城市做的不错，那么南方的商人来北方，水土能适应吗？
得学，，，，保利都在学万科的270°飘窗，（马上上市的大兴庞各庄保利和悦春风）限竟房，限售均价42000元 ，估计能卖到35000保利就算是烧高香了。
总结了以下绿城上市的户型肯定会有70平米以下的小户型，而且还有采用270°边户飘窗设计，外加中铁诺德春风和院连廊的设计，因为要做小户型产品，尤其做东西向还不如外加连廊做成纯朝南户型。
设想一下如果绿城吧此地块做成改善的大平层回事什么样的结果呢？
面价150平米单价6.5万总价975万，总价接近1000万那可选的楼盘太多了，旁边的中铁华侨城和园，在添点买熙悦林语叠拼别墅了。
所以做成小户型以来刚需客户尤其是小年轻手里没多少钱的作为上车盘再好不过了。出门就是南海子公园。1000米内8号线德茂站或者五福堂站，骑个小黄车10分钟到地铁口了也挺好，而且8号线是北京南北向的中轴线和1号线有着异曲同工之处，换成北京多条地铁。
三，大兴采育地块
此地块不知为什么大多数开发商都不待见，只有兴创 住总一家报名最后只能低价成交，总价6.56亿，总建筑面积5.1万平米。
楼面价1.286万/平米，入市后的售价估计在2.5万左右，但我觉得此项目开发商不会很快上市的，怎么的也得熬个2年多的再出手，才有市场。
虽然是不限价商品房 但是相比较之前拍出采育地块1.0的低密度容积率的地块来说并没有什么优势可言，这也可能是开发商担心的问题。
此地块也没什么可聊的了、疫情当前大家做好防护工作，安全第一。
从鼠年的1月份到现在拍出的15宗地块来看，开发商对北京楼市还是很有信心的，尤其是国企 央企 和像绿城这样不差钱的房企。
2020年还是限竟房的市场，2021年就是3类产品同台登场了，，限竟房 纯商品房，共有产权房。
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