今天我们来探讨一下：

为什么学历不值钱，但学区房值钱？

曾经有一种说法，火遍整个朋友圈：

“因为学区房价值是你爸妈用未来现金流折现法估值，学历价值是你老板用可比法估值。”

区别在哪儿？

其实，未来现金流折现法估值和可比公司法估值都是投资者常用的对企业价值评估的方法。

现金流折现法估值，主要是根据资产现在的价格来推断未来的价格。

无论孩子未来是否能考上名校，目前该学区房在市场上有较高价值，且未来依然会有人接盘。

也就是说，学区房，买的不仅是未来可能的文凭，更是未来房价预期会继续升值的增量。

可比法估值，又叫可比交易法。

其不对市场价值进行分析，而只是统计同类公司融资并购价格的平均溢价水平，再用这个溢价水平计算出目标公司的价值。

以“学历”为标准来看待：

某公司老板，发现清北员工普遍比普通员工创造价值高。

那么对于老板来说，往往就会认为清北毕业生比普通院校毕业生“更值钱”。

一个是通过外界市场估算价值，一个是根据同类别统计判断价值。

而真正决定二者价值的关键点在于——

一个属于“有形资产”，一个属于“无形资产”。

学区房，属于“无形资产”。

资产指的是预期未来能带来资金流入并且可以科学量化的资源。

其可以通过市场进行灵活交易。

也就是说，变现手段极强，看得见摸得着。

更关键的是，学区房属于投资品。

投资品的价格取决于预期而不取决于其获得成本。

以经济学角度来看：

东西的贵与贱，不在于其用途，而在于其需求。

毕竟，供需决定价值。

房子遍地都是，但不全是学区房；

学区房算不上少见，但好学区的房子一定稀缺。

学区房这笔“有形资产”，供给少，需求大，价值自然高。

学历，属于“无形资产”。

文凭难以量化，看不见摸不着，其价值只能靠感性判断。

从2010年到2022年，大学毕业生人数从631万人增加到1076万人。

短短10年间，增加了400多万大学毕业生。

还是那句话，供需决定价值。

大学生越来越多，人才考验却面临多元的维度。

名校学历的光环已经不如以前亮丽。

相较之下，学区房与学历，一个有形抓得住，一个无形抓不住， 你选哪个？

说到学区房，今年的学区房政策，真可谓“一波三折”。

今年2月，《黑龙江省“十四五”教育事业发展规划》发布。

哈尔滨“多校划片”之声，相继传来。

3月29日，教育部的《关于进一步做好普通中小学招生入学工作的通知》针对“学区划分”内容进行了纠偏。

重新界定了“就近入学”和“多校划片”的界限。

重点提出：

维持教育资源均衡——少部分教育资源不均衡区域实行“多校划片”。

给“多校划片”降了不少温度。

5月20日，官方一锤定音。

哈市教育局发布了《关于2022年义务教育阶段学校招生工作的通知》。

其中提到：

拟实施多校划片的区域，将热点学校分散划入相应学区，推进学区间优质教育资源大体均衡。

积极推进是一个强烈信号，“拟实施多校划片”是一个重点。

看来，“多校划片”就算现在不实行，未来也跑不掉。

除了“多校划片”，哈尔滨公民办教育格局，也将发生改变。

今年3月末，“明星学校”工大附中明确要进行“民转公”了。

今年5月，哈尔滨德强、剑桥两所民办学校开始取消招生。

并且，2022年香坊区所有民办小学和初中都取消了面向社会的招生计划。

预兆在前，哈尔滨学区房的“天”，可能要变一变了。

目前，哈尔滨学区房情况如何了？

二手房一直是学区房的“主战场”。

受房地产市场下行影响，哈市各大学区房价格都呈现不同程度的下跌。

可以看到，原本价格坚挺的南岗区学区房，今年也出现了下跌。

降幅小为5%，降幅大可达20%。

花园小学旁的学区房恒运大厦，2021年10月均价是35415元/㎡，2022年10月均价是28298元/㎡，同比下降20%。

继红小学旁的学区房东泰金谷，2021年10月均价是22812元/㎡，2022年10月均价是21452元/㎡，同比下降5%；

复华小学旁的学区房复华小区，2021年10月均价是14556元/㎡，2022年10月均价是12816元/㎡，同比下降11%；

铁岭小学旁的学区房铁岭社区，2021年10月均价是20666元/㎡，2022年10月均价是20666元/㎡，同比不变；

师范附小旁的学区房和兴名家，2021年10月均价29483元/㎡，2022年10月均价是23472元/㎡，同比上涨20%。

道里的学区房，也出现了不同程度的降幅。

群力兆麟小学旁的学区房上和园著，2021年10月均价是18461元/㎡，2022年10月均价是17562元/㎡，同比下降5%。

群力实验小学旁的学区房盛和世纪，2021年10月均价是21544元/㎡，2022年10月均价是20275元/㎡，同比下降6%；

爱建小学校小学部旁的学区房爱建紫园，2021年10月均价是13766元/㎡，2022年10月均价是12754元/㎡，同比下降7%；

东湖路学校小学部旁的学区房康泰嘉园，2021年10月均价是10265元/㎡，2022年10月均价是9149元/㎡，同比下降11%。

自2020年7月20日起，道里区、南岗区共计21所重点学校开始实施学位锁定制来解决“大校额”和热点学校学位紧张问题。

目前，学位锁定制对热门小学的降温作用正逐渐显现。

与南岗、道里不同，香坊实行的是“买房落户满两年” “积分入学制”。

香坊周边学区房同比去年整体呈下降态势，即使是风华学校周边价格也在下跌。

风华学校周边学区房丁香园，2021年10月均价是18425元/㎡，2022年10月均价是15326元/㎡，同比下降16%。

风华诺丁山分校周边学区房招商诺丁山，2021年10月均价是9802元/㎡，2022年10月均价是8850元/㎡，同比下降10%；

中山路小学周边学区房万象上东，2021年10月均价是18058元/㎡，2022年10月均价是16026元/㎡，同比下降11%；

电工小学周边学区房福缘名苑，2021年10月均价是11227元/㎡，2022年10月均价是10277元/㎡，同比下降8%。

香坊区的入学政策相较南岗更为苛刻，因此其对热门小学的入学门槛限制的更高。

学区房在一定程度上也会受到影响。

尽管今年的学区房受整体楼市影响，价格不再坚挺。

但学区仍旧是楼市“主力”之一。

买房三要素“学、铁、商”中，三者大致占比为：

学校45%，地铁35%，商业20%。

换句话讲，就算买学区房上了3年网课，那也是名校网课，是不是？

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