内容来源 | 丈量城市公众号

文 | 李海涛

摄影 | 李忠 龚慧娴 夏连珠 姜鹏 王挺 赵海猛 李海涛

动画 | 李民 设计 & 分析图 | 王冰

关键词：

工改新 | TOD新城

旅游目的地 | 研发中心

国家：日本

区位：横滨市

面积：1.86平方千米

人口：约375万（2020年）

特色：TOD主导的新城区开发

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「站城一体」的新城

TOD驱动下的城市更新

众所周知，日本对TOD开发模式探索由来已久。1929年，阪急电铁（大阪至京都）枢纽站结合阪急百货（顶层餐饮，下层为卖场）的开发形式，成为此后日本站点开发的基础，也深远的改变了旅客们的「消费习惯」。

建于1929年，只有五层的阪急百货，经过数次扩建，成为25万平方米的站前综合体

轨道交通并不是运输人类的工具，而是让沿线地区可居住的手段。

——小林一三（阪急电铁创始人）

20世纪70年代，「紧凑城市」*理念成为日本城市建设「关键词」，深刻影响到轨道交通开发，演化出「站城一体化」*TOD模式。该模式作为城市的「都市核」，被广泛应用到日本新城们的建设之中，诞生了横滨港未来21（以下称MM21）等标志性新城。

*紧凑城市：以紧凑的城市形态，通过高密度开发、功能混合、公共交通有效遏制城市无效的蔓延

*站城一体化：枢纽站即城市功能中心，与周边街区进行一体化开发

横滨港未来21（MM21）

MM21坐落于横滨港「腾退」的工业用地之上，经过数十年发展建设，不仅是日本新城建设与TOD结合的范例，还是城市更新、产业更新领域的典范。

旧港区内崛起的「站城一体」MM21

如今的MM21，是三菱重工、富士通、索尼影像、日产汽车的总部所在地，也是富士、LG、京瓷、村田制作所、苹果、联想等企业的研发中心******地，更是横滨最热门的旅游胜地。

从工业城市到功能疏解城市

（1930年代—1960年代）

1827年，日本第一条铁路在横滨至东京间开通，凭借「海陆联运」优势，横滨在1930年代成为京滨工业带（东京—横滨）的核心城市之一。

京滨工业带核心区域示意

1950年代开始，东京多次通过《首都圈基本规划》进行功能疏解，推行多核心空间结构，大力发展首都圈副都心，横滨成为最大的受益城市之一。

不过，此阶段大兴土木的是新横滨站（1964年建）为核心的城市新中心，MM21区域还是重要的工业区。

深入内陆的新横滨站区域

从工业区到新中心

（1979年—1980年代末）

1979年，MM21的概念（横滨市中心海滨综合开发计划）推出，即通过构建港区新业务中心与城市中心（新横滨站）形成双核驱动。

MM21曾计划以横滨站为核心开展新城建设，但因其错综复杂的产权关系而放弃，最终古老的樱木町站（1872年建）成为新城建设起点。

横滨站与樱木町站的空间关系

1983年，三菱重工造船从港区迁出，MM21开始边整理土地，边填海造地（约0.76平方公里，1998年结束）。

1970年代—1990年代MM21区域变化

此阶段，以樱木町站为核心，先后建设日本丸纪念公园、横滨博物馆、横滨美术馆等，通过文化快速形成区域吸引力，竖立区域新形象。

从新中心到「业务核」

（1990年代—至今）

1986年，《第四次首都圈基本规划》将横滨列为「业务核都市」（职住平衡、城市功能自立型都市）；1989年，凭借横滨博览会名声大噪（超过1330万人参加）的MM21，成为承载「业务核」的重要区域。

1990年代初，横滨国际和平会议中心、横滨国家会议中心、横滨展览馆等政府主导的项目在临港区密集落地。

位于临港区的会展建筑群

但随着日本泡沫经济破裂，新城建设转由大企业、民营铁路公司主导，站城一体的TOD模式得到广泛运用，构建出城市发展骨架，塑造出如今的MM21。

横滨港未来21（MM21）TOD节点空间示意

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一张TOD网络

相互协作各有分工

MM21先后依托樱木町站、港区未来站、横滨站等站点建设TOD，形成密集、高效的TOD网络。

此外每个TOD节点有着不同的侧重点，彼此间形成补充与互联。

樱木町站、港区未来站、横滨站的空间关系

①.「商务TOD」，樱木町站

MM21早期建设以文化场馆、公园为主，樱木町站作为「首发」站点，担任着将人群引导至这些空间的职责，同时车站还要解决自身被道路切割为「孤岛」的问题。

樱木町站通过「超级自动步道」解决「孤岛」问题

樱木町站通过高架「超级自动步道」实现与MM21「无缝连接」，起到高效******的作用。

「超级自动步道」破解道路的阻隔

「超级自动步道」高效******

由于用地限制，车站通过地下商业开发增强站点便利性，解决MM21前期配套不足的问题，同时也加强与周边城区连接紧密度。

站前「历史地标」

樱木町东侧的日本丸纪念公园，是MM21落地的第一个项目。

日本丸纪念公园

项目由两个日本重要文化财产构成：最古老的横滨码头，及停放展览的日本丸帆船（第一艘风帆训练舰）。

公园的夜景设计，是一大旅游亮点

1989年，公园内的横滨港博物馆开幕，进一步强化公园的「港」主题，樱木町站前区成为MM21最早的旅游******区。

覆土式的横滨港博物馆，打造出游客喜爱的大草坪

站前「城市地标」

20世纪90年代初，MM21颁布针对企业落户的激励政策，日本石油大厦、横滨银行总部、三菱重工横滨大厦纷纷在樱木町站周边落成。

日本石油大厦、横滨银行总部通过步行连廊与樱木町站紧密连接

1993年，与樱木町站人行道直连的「地标大厦」（商业、办公综合体）开幕。由此，以TOD为核心的总部******区在樱木町站成型，为「蛮荒」状态的MM21竖立崭新城市形象。

与樱木町站紧密连接的地标大厦

296米高的地标大厦曾为日本第一高楼（至2014年），自落成起便成为众多热门影视剧（包括哥斯拉、柯南等动漫）的取景地，为MM21带来持续不断的传播效果。

其底层的地标广场购物中心与樱木町人行天桥融会贯通，大幅提升前往会展区旅客的舒适性，成为MM21最具活力的人流轴线。

地标大厦廊道式的底层商业将人群引向临港会展区

站城一体商务区

新千年，樱木町站周边陆续建设多座站前商业综合体，加强TOD的商业功能，补齐商务区配套不足的短板。

▲ 樱木町站前商务区

如与车站联通的横滨休利克港未来（2010年建），拥有130个零售店、神奈川县最大的电影院，以及横滨最大的健身俱乐部（约3700平米），吸引旅客、商务人群来此汇集。

樱木町站的横滨休利克港未来

②.「枢纽TOD」，港区未来站

1997年，近邻地标大厦的横滨皇后广场开业，它是由六栋建筑组成的综合体，包含办公、酒店、商业、文化演出等功能，是MM21的综合枢纽。

横滨皇后广场综合体

横滨皇后广场的落成，也使横跨MM21步行轴线全线贯通：客流由樱木町站，经地标大厦，穿过皇后广场到达临港会展区。

不过，长达1000多米的步行动线，对旅客耐心依然是个挑战。

直到2004年，位于横滨皇后广场地下的港区未来站，迟到7年后终于开通（垃圾填海结构造成隧道工程缓慢），漫长的步行动线变身为舒适的*********区，大大延长游客们在MM21的游憩逗留时间。

港区未来站开通形成双向人流动线

「人气枢纽」

港区未来站在垂直方，打造由地下3层至地上5层被称为「车站核」的纵向功能空间。

「车站核」功能空间与港区未来站连通

由此，步行路线不仅实现高效到达办公、酒店与商业设施，还将建筑空间站转化为人们聚会、购物、举办活动的公共空间，进而增加MM21的步行吸引力。

横滨皇后广场内部步行空间

步行枢纽

MM21规划中的纵向步行轴（长700米），以「艺术广场」为中心，向北一直延伸至新高岛站，向南连接横向步行轴线，两者共同构建城市「T」型步行系统。

城市「T」型步行系统

随着港区未来站以及新高岛站的落成，被称为「购物中心公园」纵向步行轴线得以实施，轴线分为「港」「船」「海」三个主体段，增加人们步行乐趣。

「购物中心公园」步行轴线

高效的站点、步行友好的环境，使购物中心公园轴线成为新的总部******区，苹果、联想等科技企业的研发中心******于此。

港主题区：以横滨皇后广场与地标大厦间的船坞花园为核心，连接纵向轴，通过错落的空间，形成丰富的城市活动、休憩场所。

港主题区俯瞰

三菱重工造船遗留下的船坞时常举办艺术表演

船坞花园举办的表演活动

船主题区：在购物中心公园内，点缀白色的城市家具，塑造甲板化氛围。成为横滨美术馆与MARK IS港未来（商业）之间的纽带，塑造站前文化消费区。

船主题区

横滨美术馆前的儿童戏水区

MARK IS港未来公共空间

海主题区：通过多变的水主题，使人们在远离港口的区域也能感受到海洋气息。这里生态、休闲、繁华的氛围，成为周围总部的公共休憩区，备受IT企业青睐。

海主题区

处处可见的水主题

周边总部的配套休憩区

活动枢纽

港区未来站为中心「T」型步行系统，既是多元化的游客活动空间，更是城市大型活动的举办场地。

「T」型步行系统是城市大型活动举办地

如2014年开始，MM21以「T」型步行系统为核心，举办「皮卡丘大量发生中」活动。从车站到连廊、从公园到大道、从室外到室内，1000多只皮卡丘遍布MM21各个角落，为横滨带来数以百万计游客。

在「T」型步行系统中心——船坞花园举办的「皮卡丘大量发生中」活动（来源：flickr）

2015年活动参加人数达到196万人，30多个国家的媒体前来报道活动盛况。

「视觉」枢纽

樱木町站的地标大厦，与港区未来站的横滨皇后广场，勾勒出城市的新天际线：建筑的高度由海洋开始逐渐增高（会展区、横滨皇后广场、地标大厦的递增序列）。

MM21通过对建筑高度的有序控制，形成建筑的梯进关系

从海洋看城市，错落有序的阶梯状天际线，成为MM21形象名片。

③.「科研TOD」，横滨站

横滨站位于MM21最北端，是日本拥有铁路运营商（6家）最多的车站，在1970年代就已完成站点综合开发（主要服务老城区）。

横滨站于1970年代末被纳入MM21开发计划，但因其东侧土地的权属问题，以及被铁路、公路拦腰斩断的空间劣势，未能成为开发核心区域。

错失良机的横滨站，抓住MM21北侧横滨临港区改造（商业、居住综合区，1985年立项）的新机遇，成立横滨站东出口开发公司参与建设开发之中。

横滨站俯瞰

1990年代末，横滨站（东侧）发展成为商业发达、居住完善的TOD。

横滨临港区

科创走廊

随着京滨工业带高速发展，并不断向内陆延伸发展，西接八王子、立川等内陆制造区域，北接川崎、大田区等原材料区的横滨站迎来第二春。

凭借位于产业带交汇点的区位优势，以及完善的商业、居住配套，横滨站TOD先后吸引富士施乐研发广场、索尼影像研发中心、LG研发基地、京瓷研发基地、资生堂全球创新中心等企业研发中心落户。

横滨站南侧的制造企业研发******区

随着港区未来站北侧的新高岛站落成运营，购物中心公园步行轴线延伸至横滨站，IT企业******区与企业研发区相融合，形成MM21的科创走廊。

MM21的科创走廊

超级「空中连廊」

道路、水域带来的空间割裂，一直是横滨站与MM21、临港区之间难以逾越的鸿沟。最终，横滨站通过建设一个庞大的空中连廊系统，解决这一难题，使横滨站紧密融入MM21。

超级「空中连廊」示意

由横滨站至MM21的空中连廊

为了保障空中连廊的连续性、舒适性，连廊穿越各类建筑物，建筑内部会为其设计个性化的步行环境，提升步行的舒适度。

至企业研发区的空中连廊

空中连廊穿过日产总部至其它区域

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一座青春活力岛

抓住年轻人，城市现魅力

众多始于东京《首都圈基本规划》的新城，在发展后期不约而同陷入沦为睡城的窘境。

MM21为避免重蹈覆辙，建设之初便格外注重活力的打造，通过文化场所及公共空间，塑造城市的旅游吸引力。

新光码头区俯瞰

随着樱木町站TOD、港区未来站TOD的不断完善，以及横滨国际客运码头的升级完成，三者环绕的新光码头区迅速发展成为代表MM21，乃至横滨的旅游目的地。

新光码头区区位

①.内湾旅游带

1997年，新光码头首先开通与樱木町站连接的历史步道——「汽车道」（火车道改建），串联起日本丸公园、运河公园增加游览体验。

旧铁路改造的「汽车道」步行路

1998年，曾经用于横滨博览会（1989年）的游乐设施迁移至新光码头，成为宇宙世界游乐场，深受年轻人的喜爱。

宇宙世界游乐场俯瞰

其中，「宇宙时钟21」改造成为世界上最大的报时摩天轮，是城市夜游的地标，也是深受年轻人喜爱的约会地，同年，宇宙世界购物中心开业。

宇宙时钟21

至此，在未成形的MM21，一个围绕内湾的休闲旅游带形成，新城的旅游磁极初现锋芒。

MM21早期内湾旅游带示意

②.「开港之路」游线

2002年，由樱木町站出发的汽车道步道，升级为3.2公里长的「开港之路」主题游线。

游线不仅是展现港口历史的露天展厅，还是游客感受城市生态的景观廊道，更是MM21与南侧城区紧密连接的步行系统。

「开港之路」游线示意

网红老仓库

红砖仓库是开港之路中最受欢迎的节点，老仓库更新改造之后成为集展览、文化、商业功能为一身的文化综合体，平均每年有超过600万游客到访。

「开港之路」游线将游客引向红砖仓库

红砖仓库间的广场，随季节变化会举办不同主题的活动，如夏季啤酒乐园、秋季音乐节、冬季溜冰场等等，深受年轻人群喜爱。

红砖仓库丰富的商业业态，深受年轻人喜爱

魅力「新」终点

改造后的横滨国际客运码头是开港之路的终点，全新设计的客运站如同一座漂浮在海面上的小岛。

「开港之路」游线终点横滨国际客运码头

建筑顶部活动空间丰富，并设有各类景观平台，成为观赏MM21天际线的最佳去处。

公园化的横滨国际客运码头

景观平台之中，有一处为观赏横滨三塔（三座历史建筑，象征吉祥）设计的拍照点，是情侣们、新人们必到的拍照合影之处。

深受年轻人喜爱的横滨三塔拍照点

③.活力浪漫岛

进入新千年，随着港区未来站的开通，游客到达新光码头更为便利。

在年轻人群中「小有名气」的新光码头，坚定不移的围绕年轻人群扩大自身影响力：以经久不衰的「浪漫」为切入点，先后引入主打浪漫的横滨港湾未来万叶俱乐部，婚庆主题的东方港未来大饭店，以及专业做婚礼、周年纪念的Anniversaire港未来等「浪漫业态」。

Anniversaire港未来

新光码头由工业区，摇身变为年轻人******的「特区」。

可拍照、可婚庆的MM21已成为深受年轻人喜爱的浪漫圣地

如今的MM21，既是人气新城：就业人口超过11万，平均每年访客量超过8300万次（2019年数据）；也是产业新城：******企业超1820家，为横滨带来的城市运转效益超过20,446亿日元（2016年数据）。

成功发展的背后，离不开环环相扣的TOD网络结构，将其效率性、舒适性、便利性、商业性、象征性融入城市建设之中，塑造着城市吸引力。