上一篇，《曾经上海“老大哥”，如今沦为郊区老五！这个区当心了》，我们聊了松江区的发展历史和现状。

今天我们来看一看，松江区一直被遗忘、发展弱势的洞泾镇！

你曾经看不起的这个地方，正在咸鱼大翻身，即将让你高攀不起！

洞泾在松江的存在感很弱，过去发展被耽误得太久了。

东北面九亭，凭借着先开通的9号线早已成了松江的“门户”区域，承接了很多在漕河泾上班的小白领以及来上海闯荡的安徽人，九亭的房地产在20年前就遭到了高强度开发，老早就成熟了；

北面泗泾，虽说是动迁基地，但近些年来也开发了不少高品质楼盘，成功吸引了一批市区客的外溢，赚足了流量；

西面佘山，更是为富人开发了不少别墅和洋房产品，热度也不减，好玩的、好住的应有尽有，比洞泾有名气多了；

东面新桥，搞起的G60科创云廊名号响彻长三角，莘闵别墅区住着身价几千万的业主；

即使是南面隔着中山街道的车墩，上海影视乐园早在上世纪90年代就已经风靡上海滩了。

而洞泾，却一直不为人所知，没有拿得出手的名片。

“看庭前花开花落，望天上云卷云舒”，洞泾一直默默无闻，过着自我静谧的生活。

洞泾也没有深厚的历史，1978年这里建立了砖桥人民公社，1980年改名为洞泾人民公社，1984年又改为洞泾乡，直到1993年撤乡建镇，始为洞泾镇。

从洞泾地铁站出来，除了半关闭的佘山假日半岛酒店公寓、一个不起眼的爱朗国际双语幼儿园以及动迁房渔洋苑外，目之所及周围都是农田。

在地铁站台上向西望是这样的：

一派城乡结合部的即视感，瞬间拉低了洞泾在人们心目中的形象。

这个地铁站是洞泾的“门面”，未来是与12号线交汇的枢纽站，可惜洞泾没有把它开发成TOD，成了一大憾事。

反观周边的几大镇，在9号线旁边都打造好了属于自己响亮的TOD名片：

九亭有金地广场、U天地等TOD商业；

泗泾有三湘商业广场TOD；

佘山有宝乐汇TOD。

而偏偏就是洞泾地铁站，不仅现在没有商业，未来连个TOD规划都没有！即使有，也没规划好。

现在洞泾稍微有些人气的商业还是停留在老镇上，早已成为了一种“没落的繁华”。

洞泾同乐路是当地的“小南京路”，镇政府、镇健康主题广场、镇社区文化活动中心、镇集贸市场、同乐生活广场、麦当劳星巴克等都分布在这条马路上。

虽说它是小南京路，但也没有想象的那样繁华热闹，人流最多的是菜市场：

健康主题公园里坐满了聊天休闲的大爷大妈，没有年轻人，缺乏生气：

大街上慢悠悠的公交车上只坐了几个人，晚上6点高峰期等车的只有零星的老年人：

沿街店铺开得懒洋洋，行人和顾客都很少：

气派的镇社区党群服务中心，鲜有群众出入：

全镇最大的同乐商业广场入驻的只有部分品牌，整体消费能级不高，人气也不旺：

当然这里的沿街西瓜很便宜，8424西瓜1.98元/斤，退休老人们在这里过着惬意的小镇生活：

多少年过去，洞泾镇的日常大抵如此，平平淡淡、波澜不惊。

当然我们不是来旅游的，而是来研究房产市场的。

洞泾楼市到底如何？如预料的那样，洞泾镇上的房子太没有活力了！

镇政府南边1997年的海茂公寓仅有一套房源挂牌，80平的两房低至3.16万元/m²，这么多年都没有成交记录；

镇政府西边1983-1996年的海欣南区也仅有两套挂牌，66和77平的两房都是3.3万元/m²，同样找不到成交记录；

与洞泾学校一路之隔的2005年的协和海琴花园挂牌在3.2-3.7万元/m²之间，但最新成交记录却停留在2018年。

在2016年的高点该小区曾卖到过3.18万元/m²，而今7年过去挂牌价几乎持平，没怎么涨。

2014-2018年绿城和海伦堡曾先后进驻镇区西南侧，在靠近沪松公路和松江青青旅游世界公园的地方开发出了两个高品质洋房兰园，但如今二手房卖得跟当年新房一样惨，没有流动性。

从绿城兰园和海伦堡兰园向东南望去是这样的景色：

洞泾一半都是农田用地，过去发展很迷茫，不知道该开发哪里。

眼看着佘山、新桥都盖了不少别墅，吸引一波又一波的富人入住，于是洞泾也有了自己的想法，终于明确在镇区东北面也打造属于自己的别墅天地，延续莘闵别墅区的风韵。

保利十二橡树庄园、合生国际花园、法兰西世家、中海悦府、中海锦园、上坤旭辉墅、长泰西郊别墅等都是这里先后开发的别墅：

2020年、2021年又在这里分别开出了光明云庐和尚云里，但都不好卖。

其中光明云庐2020年4月首开时洋房4.05万元/m²、别墅4.79万元/m²，288套房仅65组认购，不幸遭遇滑铁卢。

后续在8月加推时，260套房也仅114组认购，不甚理想。

而2021年6月开盘的尚云里，高层住宅4.35万元/m²、联排6.1万元/m²，那时正值上海楼市大火的时期，该盘推出的330套房虽然恰巧满额认购，但当天还是未售完，也没触发积分。

彼时泗泾的泗水和鸣，普通高层4.64万元/m²，2020年底二期开盘时568套房1209组认购，三期、四期开盘都触发了70左右的高分。

洞泾与泗泾的房市热度，简直一个在天上，一个在地下！

洞泾板块近几年新房供应量很少，次新房也少，相比松江其他板块只能算是小巫见大巫。接下来这里还将开出一个新的别墅嘉丽椿廷，预计热度同样不高。

该片区的次新二手公寓房成交在4万元/m²出头，让新房几乎没有倒挂，这就是当下洞泾镇上一二手房的行情。

住在镇上的人们经常吐槽，洞泾地铁站太远了，出行不方便，甚至还不如去泗泾坐地铁。

不过时来运转，洞泾从天而降一条12号线西延伸线，突然之间咸鱼翻身、迎来了前所未有的发展契机！

这条地铁是松江过去苦苦争求而来的，终于在去年底迎来了正式开工建设，全长约17.27公里，按照5年出头的建设工期来算，将在2028年前后开通：

上海地铁12号线西延伸线从现有的七莘路站出发，向西分别设场东路站、场西路站、科技园站、沪松公路站、刘五公路站、洞泾站，共6座车站。

其中洞泾站实现与9号线换乘，采用全地下线敷设方式，运用地铁a型车，最高运行速度100公里/小时，最大通行能力为30对/小时：

全程走地下，这比走地上高架的9号线要好得多，不会对沿线居民产生噪声影响，洞泾地铁虽晚到，但比泗泾更有福气！

未来开通后，既能有效缓解9号线的客流压力，同时也把洞泾的命运与长三角G60科创走廊、莘庄工业区牢牢地绑定在了一起，对洞泾来说利好大大的。

前面我们说到洞泾地铁站没搞TOD开发，也可能是洞泾不愿意搞，而是“押宝”离镇区和市区更近的12号线沿线，着重打造沪松公路站、刘五公路站TOD。

这不，在12号线开建之际，洞泾就马不停蹄规划了两大TOD，生怕错过了发展的绝佳时机：

沪松公路站的洞泾未来湾TOD、刘五公路站的生态科技城TOD。

其中沪松公路站的洞泾未来湾TOD规划详情如下：

刘五公路站的生态科技城TOD规划详情如下：

两大TOD规划很亮眼，都是集地铁上盖商业、高品质科创办公、综合文化中心、高端教育配套和古镇特色商业等多功能于一体的综合性TOD，形成洞泾超级数字场景的标杆示范区。

也就是说，这两个TOD是诞生洞泾未来地标的地方，通过12号线与G60科创走廊、莘庄工业区完美一线牵，形成洞泾宜居宜业的新高地。

随着TOD的打造，洞泾未来的商业肯定也会有所升级，而且乘着12号线去科创云廊商业消费也很方便。

目前这两大TOD还没什么进展，地铁还正在修，其中沪松公路站是这样的：

可以注意到，沪松公路TOD北侧2公里处还新建了一个华东师范大学第二附属中学松江实验学校，这是一所九年一贯制学校，将在一定程度上提升洞泾地区的教育水平。

新地铁、新TOD、新学校，洞泾这两年发展明显按下了快捷键。

洞泾过去发展缓慢，交通是一大制约因素，因为进城的道路实在是太堵了，没有快速路，开车的时间比坐地铁还要长。

比如从桂林路出发到洞泾，9号线一路直达只需30多分钟，但驾车却需要将近1个小时。

在12号线未到来前，这里可以说是一片死角，房地产开发不得不打着莘庄的旗号兜售，而今12号线正式落地，可以“名正言顺”了。

沪松公路快速化改造被松江喊了很多年，现在终于启动了沿线拆迁，不过全线动工时间还是拖到了2025-2027年，距离开通还很遥远。

这条快速路设计时速最高80公里/小时，松江新城美其名曰：“一刻钟到虹桥枢纽，半小时到市中心” ，要是开通后从洞泾上高架进市区会更快：

洞泾发展一直被耽搁，也在于之前一直在搞违建拆迁，比如12号线沪松公路站周边原先是一个很大的砖桥贸易城，2017年之前就开始搞大整治了，拖了这么多年才把土地腾挪出来用于打造TOD。

但现在旁边的九洲世贸南北货批发市场依然还在，夜晚显得漆黑阴森：

除了打造TOD，洞泾还急于在12号线的赋能下把产业进行转型升级。

今年4月份，《洞泾镇制造业数字化转型三年行动计划(2023-2025)》印发实施，踩上G60科创走廊的快车，洞泾产业发展迎来春风。

目前洞泾已经引入了保隆科技、科大智能、尚实航空、中科教育、元启实业等一批人工智能行业龙头，在发展工业互联网方面形成了一定优势。

洞泾还培育创建了一批数字化转型示范园区，如科大智能洞泾产业园、G60松江·安徽科创园、上海工程技术大学国家大学科技园松江园区（洞泾）等。

九亭、泗泾虽然发展早，但也不过就是一个睡城，而洞泾不满于此，在产业上形成了一个小气候。

洞泾的发展刚刚起步，无论是从交通、产业还是教育上来说，后劲都十足，未来规划都很好。

可惜的是，现在洞泾的房价正在遭到猛烈的透支。

这不，洞泾地铁站南边已经出让了新的住宅用地，即洞泾镇SJS30006单元04-04、05-01、05-05号地块，共13公顷，根据房地联动价未来新房要卖5万元/m²：

注意！这个价格不是别墅也不是洋房，以2.1的容积率来看建造的是11-18层的普通高层住宅，这个价格比泗泾还要贵！

要知道，泗泾这两年开出的新盘同济晶萃4.45万元/m²、泗泾绿中海4.41万元/m²、泗水和鸣4.64万元/m²，都没上过5万，即使是中国铁建的两个盘也仅4.8万元/m²出头。

但距离更远、配套更差的洞泾地铁站，却要贵出几千元/m²，当拍地结果一出来，很多网友留言说：“太贵了，房价至少透支5年。”

环线也觉得，这个价格真心有点贵，连镇区的边界都要5万了，那么更近镇区和市区的沪松公路、刘五公路站的TOD盘怎么办？未来没有理由低于5万吧？

而且从现实来看，洞泾站周边清一色地都是农地，还种有作物，非常空旷，除了地铁外其它生活配套都是0，你是否愿意来拓荒呢？

洞泾地铁站周边被农田包围

乘着地铁开建和产业规划的利好，洞泾12号线沿线的地铁盘也不忘抓住机会“狠涨一波”：

洞泾站旁2013年的渔洋苑挂牌很快来到4.1-4.5万元/m²，但成交不活跃，最新成交停留在2021年，单价在3.5、3.68万元/m²，不过相较2020年的2.7万元/m²涨幅还是明显的。

再往北边一河之隔是2012年的动迁房百鸟苑，挂牌价与渔洋苑差不多，今年3月份成交的两套单价都在3.8万元/m²，相较2019、2020年的2.7-3万元/m²也涨了不少。

卖得最火的是12号线西延伸刘五公路站旁2014年的动迁房紫薇茗庭，目前二手房挂牌价在3.5-4万元/m²，历史成交200多套，最近成交单价在3.6万、3.8万、4万元/m²，一步一个攀升。

而且成交周期很快，最新的一套成交周期只有28天，上一套是20天，最夸张的是还有1天就成交了。

包括旁边的塘和家园齐康苑/顺康苑也卖到了3.8甚至4万元/m²，开始起涨了。

现在刘五公路站的生态科技城TOD还没开始建造，尽管周边被厂房和农田包围，还很荒凉：

对比泗泾地铁站旁同样成交量很大的金港花园，也不过3.7-4万元/m²，但是洞泾的12号线还没开通房价已经齐平了，而且新房要飙到5万，确实遭到了提前透支！

可以预见，洞泾站、刘五公路站、沪松公路站这些洞泾北部12号线沿线区域，未来将有大量的宅地会出让。

很多新盘会陆续开出，而价格都不会便宜，TOD盘上5.5万、交付后二手房卖6万都是轻而易举的事！

随着北部新镇区的开发，南部老镇区会继续衰落，逐步变成老人的天下，年轻人向有TOD的地方******。

从市场成交热度来看，别墅在洞泾不一定受欢迎，洞泾急需的是像泗泾那样打造一批标杆TOD盘。

如何吸引老镇区居民向北迁移？如何吸引科创云廊的职场人士能够过来入住？或让习惯在莘庄CBD工作的都市白领也能前来看一眼，这才是洞泾应该考虑的，以此才能俘获购房者的芳心。

目前洞泾TOD还跃然纸上，城市界面在接下来的5年内不太可能有明显改善，配套设施的不足也很难在短期内得到解决，城市的产业发展仍需要很多年才能实现，毕竟现在买的只是一个未来的预期。

虽然华二来了，但华二近些年在上海很多地方都开了分校，越来越水了。

但不管怎么看，过去一直被人们看不起的洞泾，正在打一场翻身仗，未来也许让你高攀不起！

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以上为正文

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